城市竞争的逻辑，正在被重新书写。

当城镇化进入稳定发展期，大规模增量扩张的时代渐行渐远。空间如何二次生长，决定着城市能级的下一次跃升。如何为存量提质增效，成为每座大城市必须作答的考题。

时代催生使命，变革召唤担当。省委十二届十二次全会提出，高水平建设武汉区域科技创新中心，加快建成中部地区崛起重要战略支点。9月13日，中国共产党武汉市第十四届委员会第十三次全体会议举行，审议通过《中共武汉市委关于打造具有全球竞争力的开放创新生态、高水平建设武汉区域科技创新中心的决定》，明确提出以城市更新带动科技创新、产业焕新、治理革新、文化出新。

省市两级全会，交汇出一个清晰命题。城市更新不只是修房子、补短板的民生工程，更是盘活存量资源、培育新质生产力的战略抓手。

这一逻辑，已在全球范围内得到印证。伦敦国王十字区由废弃工业用地蜕变为科技枢纽，锚点企业与知识机构比邻而居。纽约硅巷依托都市高校与消费场景，引科创回归市中心。科创园区告别郊外孤岛、回归城市内部，与高校、社区、文化设施紧密相连，已成世界性趋势。武汉的实践，正与这一趋势同频共振。

存量时代呼唤空间革命

城市更新的目的是什么？跳出改造看更新，武汉的答案是，以城市更新为战略抓手培育新质生产力，推动城市更新与科技创新相互促进、双螺旋上升。

这座城市数十年工业化沉淀下大量老旧厂房、低效园区和闲置楼宇，99个老旧厂区、37个工业园区静候改造。此类空间大多区位优越而功能滞后，既是包袱，更是富矿。

怎样将包袱变成富矿？可以把武汉的探索放入空间重组、功能激活、生态培育的框架中加以观察。

空间重组是基础条件。经由对老旧厂房、低效工业用地和闲置楼宇的更新改造，分散、闲置的物理资产被整合为复合型空间。全市累计优化低效空间147万平方米，18处旧厂房与闲置楼宇化身概念验证中心和中试平台，正是这一环节的注脚。

功能激活是关键环节。更新后的空间承载何种产业，决定空间价值能否真正释放。同为老厂房，植入文创业态是更新，植入人工智能、新材料、中试平台亦是更新，而后者的产出强度与创新浓度截然不同。今年上半年，全市高技术制造业增加值占规上工业增加值比重达38.4%，历史性首超“车钢油烟”传统产业占比，其背后正是产业功能持续置换的结果。

生态培育是目标归宿。产业发展日益表现为生态之争，单一空间供给远远不够，研发平台、中试转化、专业服务、金融支持必须协同助力。

三个环节层层递进，构成完整的逻辑链条——城市更新的本质，是让沉淀的空间重新参与价值的创造。

改造之道因地块而异

如何改，武汉未做“一刀切”，而是因地块制宜，各展其长。

青山古镇，承载着青山工业记忆。老街区恪守修旧如旧、肌理延续的原则，将文化融入空间肌理，入选全国十佳城市更新案例。其深层依据在于，工业遗存本身即是稀缺的空间资源与独特的文化标识，推倒重来既切断城市文脉，亦抬高改造成本。青山古镇的价值，不在于引入多少重资产产业，而在于以较低成本、较高辨识度留存城市的记忆容器，为后续导入文创、科创业态预留富有魅力的空间载体。留住工业遗存的形，植入消费与创新的魂，同样的逻辑在龟北片区、四美塘文化公园亦得到验证。

大军山科技创新园的故事，始于一片建于上世纪70年代的闲置建筑群。武汉经开区将其整体改造为占地约270亩、总建筑面积约5.6万平方米的科创社区，总投资约3.4亿元，一期已建成投用，中关村硬创空间中试平台投入试运营。园区聚焦新能源与智能网联汽车、低空经济、具身智能机器人三大方向，构建研发、中试、检测、产业化全链条服务体系，已签约中关村中试实验室、华科大未来技术创新研究院等项目。整体重建的依据在于，原有建筑虽无突出历史价值，但毗邻华中科技大学军山校区、武汉理工大学军山校区的区位无可替代。以投入产出计，3.4亿元投资撬动的是高校科研资源与经开区产业基础的直接对接。今年9月，华科大军山校区首批专业硕士入驻，校门对园门的产学研通道就此打通。

汉江湾人工智能产业园，则在老工业基地的厂房里长出数字经济的果实。汉江湾曾是硚口区老工业基地的核心区，老工业退出之后，留下的不是等待清零的土地，而是亟待转型的发展空间。硚口区在保留老厂房工业辨识度的基础上实施结构优化与功能提升，由原柴油机厂和床单厂改造而来的产业园总占地约138亩，重点聚焦人工智能核心应用场景，为AI企业提供算力调度平台、训练数据工场、基础模型超市、场景供需对接等特色服务。目前，一期已落地百度智能云千帆大模型创新中心，蚂蚁数科、零一万物等头部企业相继聚集，二期将建成武汉中心城区最大的智算中心。这片空间没有变成千篇一律的商住楼，而是成为中心城区承载人工智能产业的专业载体。

青山古镇守住了文脉，大军山重建了功能，汉江湾转换了赛道。改造没有标准答案，适配才是最好的答案。每个地块都能找到最适合自己的更新方式，这才是武汉实践的成熟之处。

更新片区何以引来产业

空间改好了，产业从哪里来？武汉的实践，给出了两种不同的解法。

南湖硅巷的发端，是校园科研与产业脱节之下的一种解法。

武汉理工大学周边，高校实验室的成果走向产业化，长期找不到就近的中试和量产空间。洪山区拆除学校与园区之间的围墙，打开周边6个产业园区，围绕高校布局星创空间，师生出校即步入创新街区、生活街区。目前，南湖硅巷已集聚84家高新技术企业、20家省级以上专精特新企业。其要旨在于，以明确的创新需求为起点，反向定义空间改造方案，先弄清高校科研团队需要什么，再决定空间怎么改、配套怎么建。广埠屯·锦鲤项目同样如此，动工之前便锚定人工智能与新材料两大赛道，先定产业再建载体，使老厂房改造跳出刷墙换瓦的表面更新。

岱家山科创城，则啃下了一块多年无解的硬骨头。

江岸区以城市更新破题，成功办理全市首个工业用地类历史遗留问题房不动产权登记，使57.5亩沉睡资产重新入市，引进17个产业项目，剑指华中首个传感器大世界。其要旨在于，以存量资源盘活为起点，主动匹配产业方向，先厘清产权、激活资产，再依据资源禀赋选定数智传感赛道。确权之后，变化立竿见影。区属国企与村改制企业共同出资成立项目公司，国企注资撬动社会资本，新建10栋约5.9万平方米的产业楼宇。楼还没盖完，产业先来了，园区已与华科大、武大等6个教授团队签约，预计建成后年度亩均工业产值不低于700万元。

两相比较，各有所长。南湖硅巷需求明确、方向清晰、空间与需求精准匹配，然其成立有赖于高校院所这样明确的创新源头，适用面受制于资源条件。岱家山胜在能够救活大量权属复杂、看似无解的存量资产，适用面广，然产业方向须事后匹配，对运营主体的产业研判能力要求更高。

需求牵引让空间不空置，资源盘活让资产不沉睡。于武汉而言，两种解法并行不悖，高校密集区以前者破题，老工业区、城中村地块以后者开路，构成覆盖全城的产业导入组合拳。

运营机制决定更新成色

改造解决怎么改，资源导入解决“装入什么”，而最终决定更新成效的，是运营机制这一变量。

武汉的核心做法，是运营前置。全市推进管委会+公司改革，成立专业化公司，以专业化运营替代行政化管理，推行运营前置、建管运投一体化，组织运营团队提前介入项目策划、产业定位、空间规划等前端环节，破解传统园区重建设、轻运营、建运脱节的痼疾。岱家山数智传感产业园按此实现工程施工和招商引资双线并进，已集聚50家数智传感领域企业。江夏区组建经开集团统筹运营四大核心片区，以8.3%的区域占地面积贡献全区80%的经济总量。

更深一层的变革，在盈利模式。武汉引导园区跳出单一房租依赖，以股权投资、增值服务构建多元盈利体系。华科大科技园设立产业投资与风险投资基金，创新推出全国首单高校院所概念验证保险，培育出华工激光、达梦数据等一批领军企业。广埠屯·锦鲤筹备总规模5亿元的锦鲤基金，投向园区内初创硬科技项目。运营方不再是收租的二房东，而是陪跑的合伙人，方有耐心陪企业长大。

机制创新还在产权关系的深处破题。洪山区在广埠屯·锦鲤项目中创设“租建运还”模式，区属国企以租赁方式取得央企闲置厂房的土地及建筑使用权，通过留、改、添实施系统性更新，负责投资、建设与产业运营，30年运营期满后资产全部归还产权方。产权方无须投入建设资金，亦不承担投资与运营风险，闲置资产得以焕发新生，到期还能收回升级后的完整资产。一纸租约，解开央地之间资产盘活与科创需求的双向之结。

金融活水，同步跟进。武汉构建股、贷、债、保、担多层次支持体系，深化中小企业商业价值、知识价值信用贷款两项试点，新放贷超400亿元，惠及科创企业1万余家。这与省委全会提出的科技金融加行动、一链一金融服务模式形成呼应。体制机制创新并非孤立的园区改革，而是嵌入全省支点建设的大棋局。

空间改造决定产业能不能落地，机制创新决定产业能不能长久。模式与路径是看得见的功夫，体制机制是看不见的根基。

武汉以城市更新推动产业焕新的探索，本质上是在回答一个存量时代所有大城市都无法回避的问题，当土地不再增量扩张，城市靠什么生长。武汉给出的答案是，靠空间重组释放物理价值，靠产业导入激活功能价值，靠机制创新厚植生态价值。

不过，这三重价值并非简单的递进关系。空间若没有人来运营，改造得再精致也只是漂亮的空壳。产业若没有生态滋养，招引来也可能再度流失。机制若脱离空间与产业的真实需求，创新便成了无本之木。三者互为条件、彼此成就，城市更新才能真正生根。

老厂房的价值不在于它历经的岁月，而在于它能否装下新的梦想。城市的活力不在于亮丽的天际线，而在于旧空间里能否长出新的可能。

向新而行，以更新致远。随着武汉市委十四届十三次全会部署的开放创新生态建设全面提速，武汉的存量焕新实践，有望为全国同类城市提供一套可复制的范式。对武汉而言，城市更新未有穷期，产业焕新常在路上。

策划：武汉市经济和信息化局