文/图 湖北日报全媒记者 戴文辉 通讯员 屈磊
“没想到小区能变得这么好，往后就常住这边了。”2月9日，宜昌市西陵区刘家大堰社区，70岁的高阿姨正忙着晾晒衣被。她之前住在别处，小区改造后搬了回来。
刘家大堰社区始建于上世纪80年代，是宜昌城区形成时间最早、规模最大的社区之一，住着两千多户人家。历经40多年风雨，社区基础设施老化、公共服务短缺、治理体系薄弱，如今，通过以“投建运一体化”为核心的深度城市更新焕发出新的生机。
湖北日报全媒记者探访发现，这场焕新背后，是一次破解城市更新“资金从哪来、改后怎么管”两大痛点的模式探索。
打破“重建设、轻运营”旧格局
2008年和2021年，刘家大堰社区做过两轮改造，但和众多老旧小区一样，也面临“改造即巅峰、改后回原样”的问题。
2023年，刘家大堰社区被列入省“社会资本方主导的老旧小区改造微利自平衡模式”试点。这个项目涉及4个街道、26个社区，总投资2.03亿元，其中1.4亿元来自中央财政预算和省市配套资金，缺口6000余万元。
中建三局决定“吃螃蟹”。“我们深耕宜昌多年，本身也有向城市综合运营服务商转型的需求，希望蹚出一条路来。”宜昌中建三局城市投资运营管理有限公司总经理刘高勇说。
试点项目于2023年1月启动，到2024年5月落地，刘高勇一直在算账：6000万元投资，多少年能收回来？可以开展哪些经营性服务，还有哪些场景可以挖掘？他说：“钱得一分一分地赚。”
作为央企，中建三局习惯了大开大合、快速周转，要转向长周期、赚慢钱的民生项目，无疑是一场深刻的转型。政府部门同样面临理念革新。西陵区住建局城市更新专班工作人员颜志强说，以前的模式是政府大包大揽，很少想过拉社会资本“入伙”。
2025年，刘家大堰又入选省“构建房地产发展新模式”试点。这一次，合作方式更加清晰：政府负责规则制定和政策、资源整合；3年建设期内，中建三局全力保障民生需求，不追求短期回报；20年运营期，构建可持续收益体系，覆盖成本、实现微利，打破“重建设、轻运营”旧格局。
据测算，中建三局在20年运营期内，累计将在刘家大堰社区投入约1.05亿元，总收入约1.14亿元，可实现利润962万元。
把服务做到老百姓心坎上
中建三局项目部发放千余份调查问卷，开了百余次居民坝坝会，形成“社区问题、居民需求、消费意愿”三张清单，围绕“住吃游购娱医养”七大需求，规划12个场景、14项服务。
闲置2年、面积3000多平方米的老菜场被改造为“邻里中心”，集社区食堂、生鲜超市、邻里客厅、养老于一体，还配置了观影区、图书角、咖啡轻食区，提供代炒菜、送餐、休憩、议事等服务。
食堂于今年1月6日开业，有套餐、小碗菜和锅仔。一荤两素的套餐只要10元，两荤一素13元，两荤两素15元；小碗菜从2元到20元不等；锅仔只要30元左右。至2月2日，食堂收入已达8万元。程秀莲老人是常客：“干净卫生、价格便宜，吃完饭还能和老伙伴聊聊天，比在家热闹多了。”
健身仓由一个废弃仓库改造而成，提供9.9元健身服务，自去年11月开业以来，已办理60张会员卡。社区入口处500平方米的人行道，被打造为“网红市集”，设置15个摊位，售卖文创、手工艺、特色小吃，汇聚“烟火气”。
项目还打造智慧生活服务平台，开发“好房子”“好服务”“好治理”三个板块，集成社区1公里范围内餐饮、文娱、购物、医疗等商业及服务资源，以大数据赋能社区服务。
中建三局城投公司宜昌城市运营项目部项目经理何玉飞介绍，项目采取多元化经营，追求细水长流，“把服务做到老百姓心坎上，他们就愿意掏钱。”
“央企下场来做，保证了供给服务的稳定性。”颜志强对比以往项目感慨道。
二手房近半年至少成交20套
变化显而易见：新增的停车位缓解了“停车大战”，规整的充电桩消除了“飞线”隐患，平整的道路、修缮的屋顶，提升了居住安全和便利性。刘家大堰社区党委书记严明容说，改造完成后，12345市民热线的投诉量下降了80%。
更多的改变是隐性的。社区增添大量公共活动空间，居民聚在一块的机会也多了，邻里关系更加和睦。“以前楼上楼下见面都不打招呼，现在就像一家人，谁家孩子放学没人接，邻居都会帮忙照看。”严明容将这种模式称作“城市更新+社区治理”。
各种业态释放了居民的消费潜力。生鲜超市店主韩希预期日营业额1.8万元，如今达到2万元，“居民的购买力还是蛮强的”。颜志强则观察到，社区二手房交易明显回暖，近半年至少成交20套。
许多地方政府和建筑企业前来考察。刘高勇说，很多企业先是惊讶，然后觉得“有搞头”。但他也强调，“抄作业”并不容易，“要扎根社区、把服务做实，以前的工程思维行不通咯。”
2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，建立可持续的城市建设运营投融资体系。我省住建部门大力推广“政府引导、国企主导、社会参与”的多元共建模式。有专家认为，刘家大堰社区项目以“投建运一体化”模式解决资金缺口问题，倒逼改造内容贴近居民需求、确保改造成果长期惠民，为“高质量推进城市更新”提供了实践样本。
