湖北日报全媒记者 刘宇 实习生 杨润
住房“以旧换新”政策正在加速破题。
7月10日早8时，武汉市硚口区再次发放200张购房消费券。三天前，该区“以房换房”二期活动报名截止，前200位成功完成线上预评流程的购房者，获得换房资格。
二期活动报名者有631组，通过审核的429组。这意味着，仍有229组居民在等待置换房屋的机会。
数字背后，是市场强烈的置换需求得到一定释放，政策短期效果得以体现。
不止硚口区。今年以来，湖北多地积极推进住房“以旧换新”。各地市场需求大吗？置换环节畅通吗？撬动更大市场，还有哪些难题要破解？湖北日报全媒记者进行了探访。
咨询电话响个不停
置换需求被激活释放
“之前有关注越秀的楼盘，但旧房还没卖出去，一直在等。”硚口区张先生有一套90平方米的旧房，“以房换房”一期活动刚推出来时，他就关注到了。二期活动推出后，自己看中的楼盘在其中，他果断报名。经专业机构评估后，他只需补上部分差价，就能换上自己心仪的120多平方米的新房。
今年2月以来，每天早上一开门，位于硚口区古田四路的“以房换房”办公室就成了整栋楼里最热闹的地方，前来咨询、签约的居民络绎不绝。
硚口区，湖北较早试点住房“以旧换新”的市辖区。2月8日，该区率先启动“以房换房”一期活动；6月6日又推出二期活动。
“每天一睁眼就在想这事。”张晶是武汉市硚口更新安居供应链有限公司执行董事，几乎天天忙得脚不着地。
“以房换房”办公室有6名工作人员，每天除了接待来访者咨询、签约，线上审核报名信息，还要与审核通过的报名者协调时间、上门现场勘验，几乎没有休息过一个完整的周末。
忙碌背后，是超乎预期的居民关注度和参与度。张晶透露，一期活动推出108套房源，但用于活动报名的微信小程序累计用户达到5482人次，报名者有246组，是房源数量的两倍多；二期活动推出200套房源，报名者有631组，是房源数量的三倍多。
“居民的置换需求强烈，正在慢慢释放。”张晶坦言，一期活动属于试水，主要是探索打通置换路径，启动后咨询的居民很多，但不少人都处于观望状态；随着一期活动成功换房的案例越来越多，二期推出后，之前观望的居民不少都出手了。
在荆门，该市住房和保障中心“卖旧买新”工作专班工作人员也有同感。
“特别是活动刚推出的第一个月，从早到晚，办公室电话响个不停。”该工作人员说，4月28日，荆门中心城区住房“卖旧买新”活动通过媒体宣传后，引来大量居民关注。截至7月8日，报名成功的已有300多组，超200套旧房已完成现场勘查。
“咨询量、看房量明显增多。”连日来，湖北日报全媒记者走访了部分参与“以旧换新”的楼盘。汉阳区新世界汉江·云赫项目工作人员介绍，活动推出后，售楼部前来咨询相关政策的居民明显增多，目前“以旧换新”认购的有50多套，成功网签的超30套。
最快两周可成功换房
置换细则持续优化
与火热的关注度对比，以旧换新的实际成交量“有点冷”。
硚口区“以房换房”一期活动中，246组报名成功，但通过审核的只有50组，真正成交的是16组。对于这个数字，张晶客观分析：主要原因是活动提供的置换楼盘数量有限，只有4个，且大多是尾盘，品质难以满足换房者需求。
在二期活动启动前，活动方将推荐楼盘扩大到10个，其中不少是高品质房源。比如增加了越秀·天悦文华、华发·公园首府、华发都荟天地等优质项目，都是改善型刚需眼中的“红盘”。
试过水，二期活动的步子也大了不少。经过收集居民反馈、反复讨论研究，二期活动对置换细则进行了优化调整。
比如，旧房面积从不大于120平方米调整为不大于140平方米；套数限制由原先的1换1，优化为最多可用3换1；旧房价格占比，由原来不得高于新房总价的70%，调整为不高于所购新房总价。
此外，小程序“硚帮住”进行了升级，新增在线评估、在线贷款额度查询等功能，进一步帮助置换者缩短以旧换新周期。
“很顺畅，不到一个月就搞定了。”7月5日，家住古田片区的王先生前来“以房换房”办公室签约。他介绍，看到二期活动启动后，于6月9日在线上报名，没几天就接到了上门评估的预约电话。对于评估机构给出的旧房评估价，他欣然接受，很快签订了存量房买卖合同、进行过户登记，以及以旧换新协议。
“相当于省掉了繁琐的卖房环节。”张晶介绍，一般情况下，以旧换新正常流程周期为两个月左右。若是在新房选定、评估价无异议的情况下，置换者最快两周就可走完以旧换新全流程。她乐观地认为，一期活动打通供需两端，走通了以旧换新的路径，调整后的置换细则更为成熟，以旧换新的成交情况也会更好。
在推进过程中，荆门也发现了置换后换房者遇到的实际问题。比如有置换者完成以旧换新流程后，也面临旧房腾退后新房装修、要找地方过渡；有置换者跨区换房后，小孩仍要在原辖区上学等实际问题。
工作人员介绍，针对置换者的实际需求，荆门将已成交的旧房腾退时间期限延长为3个月，若超出时限，置换者则要以市场价格支付房租，免去置换者换房过渡期的后顾之忧。
寻找多方共赢平衡点
撬动更大市场
眼下，湖北各地住房“以旧换新”主要有收购、帮卖以及补贴三种模式，政策利好正在持续释放。湖北省住房改革和发展研究会秘书长谢娟认为，“以旧换新”政策激活了潜在的换房需求，在短期内效果明显。
若要让好政策持续发挥效果，撬动更大市场，还有哪些难题需要破解？
在谢娟看来，“以旧换新”作为一项试点政策，在整体房地产市场预期波动的现实下，也面临确定旧房价格、交易周期不定、筹措收购资金、房源选择限制等困难，还须进一步调整、优化，寻找多方共赢平衡点。
比如，对于置换者最关心的旧房评估价，评估价是否“到位”，是以旧换新能否成交的关键环节。采访中，记者了解到，旧房收购价不会高于且略低于市场平均价格，不少都低于置换者心理预期。
中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政认为，旧房评估价和新房价本质上都是换房成本问题，政府可对住房以旧换新实施契税补贴，房地产开发企业和中介机构也可加大新房购房价款、佣金等专属优惠力度，为置换者节省交易成本。
换新房源的可选范围，也是以旧换新能否成交的重要环节。谢娟表示，“以旧换新”的区域限制，一方面限制居民对新房的选择范围，另一方面区域的壁垒在一定程度上割裂了城市整体房地产市场，无法有效整合城市房地产资源；建议统筹兼顾整个城市换房居民住房需求的多样性，允许居民在城市不同的区域内进行换房。
