湖北日报全媒记者 马文俊 实习生 熊肖羽

今年3月，武汉发布《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，大幅优化阳台、露台花园等空间的计算方式。而随着供给端的政策红利逐步释放，近期江城新房市场再现久违的热度。

根据市场机构数据，今年6月，武汉新房成交量环比上浮超30%，其中多个高品质住宅项目表现抢眼，售价领跑周边区域。

阳台之外还有空中花园，会所一站式满足餐饮会客、儿童游乐、健身休闲等需求……在当前房地产市场由“有没有”到“好不好”的转向中，相比集约化的传统电梯房，这批可拓展空间多、空间尺度感强的高品质住宅，正成为江城楼市新宠。

“低公摊”“负公摊”项目集中入市

6月28日，位于蔡甸区的武汉城建·金地和悦项目上，机器轰鸣，工人正加紧施工。样板间内，不时有市民慕名驾车而来，只为一睹武汉首个第四代住宅试点项目的真容。

“第四代住宅又被称为‘空中庭院房’。小区共推出55套第四代住宅房源，目前已售出40余套，交易速度相比周边竞品有明显优势。”项目营销负责人郑昊介绍，偶数层产品送约14平方米的入户空中花园，奇数层产品送长约14米、约16平方米的270度环幕空中花园，“实际得房率达112%，是武汉首例‘负公摊’产品”。

项目的火热，得益于今年省、市相关政策的调整升级。目前，武汉对阳台进深的限制已由1.5米放宽至2.4米，阳台面积折半“赠送”，而满足条件、面积在100平方米及以上的住宅，每户可设1处空中花园，不计入产权面积。两者相加，最高可占整体住宅面积的30%，抵扣掉常见20%至30%的公摊面积后，“低公摊”“零公摊”甚至“负公摊”产品由此而来。

据不完全统计，紧跟政策风向，目前标配大阳台的近10个第四代、类四代房地产项目，眼下正加速入市。位于光谷的中建壹品·汉韵公馆，户均规划有进深3米、挑空6米的空中花园；即便是高层、超高层住宅项目，在叠加大阳台后，中海·东湖玖章的总体得房率也有约85%。

多元化公区嵌入寻常百姓家

当前，城市发展已进入以人为本、重视品质的新时期。为提升消费者的购房获得感和居住幸福感，开发商们也在积极营造多层次、多元化的公共空间，让以往稀有的高品质公区产品，逐步嵌入寻常百姓家。

“项目精心设计了约145米长的风雨连廊，贯通串联全园。庭院内精心种植了花木，设置了灯光、山石，业主回家路上，可享‘一步一景’。”招商·武昌序项目营销负责人徐萍介绍，6月开盘当天，整体去化率即达85%，工作日接待量保持在100组以上。“客户多为周边40岁左右的居民，对于公共空间的质量很看重。”

“如今购房者选房，选的也是一种生活方式。”城投·金沙府项目代理策划廖胜丽说，瞄准徐东板块的改善型客户，该项目不仅在外部建成了约4500平方米的开放式公园，还在内部规划了1.3万平方米的园林景观，将1—4号楼的架空层分别打造为社交会客馆、儿童游乐馆、全龄图书馆、青年运动馆，服务小区内各年龄层人群的休闲、娱乐生活需要。

“当前武汉多个上市的新楼盘，在设计与品质方面都有明显提高，实现了以供给激活需求的目的。”中指研究院华中市场分析师李国政介绍，眼下江城的高品质住宅，出现了不少“日光”的案例，对整个市场起到了风向标的作用。

高品质住宅如何“落地生根”

长期以来，受限于建设成本和政策要求，高品质住宅项目一度只停留于高端市场。

今年，得益于多地不断为房地产政策“松绑”，针对高品质住宅，尤其是第四代住宅的支持政策持续增多。但在市场火热的背后，看似得房率、居住品质兼得的优秀产品，其发展并不如预想的“美妙”。

由于现阶段政策限定，空中花园不能封闭，防水、清洁、隐私等都将成为未来住户日常面对的问题。此外，部分第四代住宅项目对于绿化覆盖率也有要求，后期空中花园维护的责任如何厘清、成本怎样分担，仍存在权责空白，同时大面积的绿植也会带来蚊虫滋扰的风险。

“武汉主城区住宅容积率普遍在4以上，远城区也能见到40至50层的超高层建筑，以往的高密度、低品质产品已不能解决大部分居民的改善型需求。”李国政介绍，新需求、新产品、新政策的倒逼和引导，正激励开发商作出更大的创新，促进高品质住宅“落地生根”。

目前，一批新一代的第四代住宅已配置自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统，增加碎石排水层和阻根层设计，让空中花园更加智能、宜居。针对隐私难题，在保障室内采光的情况下，部分项目通过奇偶楼层错位设计，或增加视线挡板，尽量避免了上下楼层之间的视线干扰。