2024年01月09日

“腾迁回购”降成本 “房票交易”惠居民

湖北日报全媒记者 杨富春 通讯员 刘会长

2024年元旦过后,气温回暖。66岁的柯跃龙每天遛弯,都会踱到他曾居住的枣子山片区瞅瞅。看到推倒的房屋已清理完毕,围挡拉起,设备陆续进场,他便盘算起回迁入住的美好时刻。

枣子山片区17栋居民楼是黄石市西塞山区危旧房改造省级试点,原是大冶钢厂职工小区,随着岁月的侵蚀,被相关部门鉴定为D级危房。这里生活便利,650户居民搬迁意愿不强,也因此错过城市“棚改”政策窗口期。

主题教育开展以来,市区两级党委政府下定决心推动危旧房改造。但是,面对居民的高预期与政府投资平台资金平衡的要求,如何改?

西塞山区梳理政策工具箱,改变政府主导拆迁模式,突出自改委作用,压实产权人排危责任,以腾迁回购降低征迁成本,在全省危旧房改造试点工作中蹚出一条成功路径。

自改委推动,39天全部倒房

60年房龄、面积最大不足50平方米、厕所不在室内、外墙开裂,650套住房,人户统一的仅100户……当西塞山区花园路社区工作人员逐一上门走访摸底后,这里复杂的居住情况惊住了他们。

柯跃龙说,这些房子建于1963年,全部是砖混结构,原有地基设计3层,后来大冶钢厂职工增加,就在原有3层加盖2层,目前使用年限已超过60年。根据国家房屋安全管理条例规定,砖混结构房屋使用年限为50年。

花园路社区党委书记徐春燕说,社区17名工作人员一对一包保17栋楼住户,逐户了解居民诉求,街道城建办会同第三方对有证房屋、历史违建等摸底登记,为资金测算等提供依据。底数摸清后,社区从16名党员住户中推选14名小组长,群众推选9名居民,组成自改委,负责动员工作。

冯勇是大家推选的自改委主任,“首先要吃准政策,一把尺子量到底,所有方案张榜公示。”冯勇说,一把钥匙开一把锁,要把政策保障传递到居民心里,也要把问题说清:何谓D级危房?唯一的办法就是拆除,危房产权人是排危的责任主体。

细致耐心的工作取得成效:仅用39天,腾迁户全部签字。2023年9月28日,枣子山片区17栋楼房全部倒房。

创新腾迁回购方式,拓宽房票交易渠道

拆除17栋D级危旧房,既要考虑资金压力,又要让老百姓满意,做到居者有其屋,怎么办?

“政府创新腾迁(腾退土地拆迁危旧房)回购方式,打破传统棚改政策按新房价格补偿安置思路,改为按二手房价格回购补偿安置,大幅降低征拆改造成本。”西塞山区住保局党组书记、局长张玉雪说,以项目周边二手房评估价格确定回购基价,采取货币化、异地房票(面值高于货币化5%)、本地房票(面值高于货币化30%)三种方式补偿居民。经测算,按均值与棚改相比,50平方米户型采用上述三种补偿方式分别降低约42%、39%、25%的一级征拆成本。

“以需求为导向,要求就地安置的重建时考虑户型设计;希望扩大住房面积的按价值对等原则置换新房。”张玉雪说,对低保、低收入家庭或困难家庭优先配租公租房、配租保障性租赁住房,对家庭住房面积不足48平方米的给予面积补足。

西塞山区拓宽房票交易渠道,打通商品房、二手房、养老公寓、公租房、商业用房等各类房源溢价转换通道,在全市锁定房源范围内以低于市场价格抵扣购房款,消化存量商品住房。“现在本地房票价格已涨到5300元/平方米,很抢手。”柯跃龙说,自己拿到房票后,换套敞亮些的房子添不了多少钱。

枣子山片区危改项目总投资7.6亿元,依托周边三甲医院、幼儿园、小学、中学等公共服务机构,准备打造一个适老化完整社区。项目已获省农行贷款授信5亿元,通过腾迁回购制度设计,政府投资压力大大减小。

引导资本进入,保障长久运维

随着枣子山片区危旧房改造全面启动,资金如何保障?运维如何持续?产业如何导入?西塞山区持续探索。

片区打包破解平衡难题。按照完整社区理念,盘活片区资源,腾退土地建商品住宅、适老化住宅、保租房、青年公寓等,配建停车场、充电桩、电梯广告等经营业态,实现资金平衡。经测算,枣子山项目谋划的业态全部实施后,预计总收益8.1亿元,可覆盖项目总投资。

组建基金破解融资难题。该区成立城市更新建设管理有限公司,联合社会资本组建危旧房改造基金,撬动银行贷款,通过协议约定基金及后期物业运营模式,更好匹配收益和防范风险,让社会资本敢投资愿投资。优化危旧房区域现代商贸等产业功能布局,导入优质运营项目,打造15分钟生活圈,吸引市场主体进入。

枣子山片区为黄石危房改造提供了样板。该市选定西塞山区枣子山片、黄石港区天园片、工矿集团危旧公房等7个项目为试点,探索危旧房改造的“黄石模式”。去年10月27日,省住建厅发文,向全省各地推介西塞山区创新腾迁回购补偿方式、扭转居民补偿观念、拓展房票应用场景、开发改造专项金融产品、强化政策要素支持等做法。

“3年后,一个功能齐备的完整社区将全新出炉,我和一帮老伙计们很期待。”在此居住了60年的柯跃龙满眼憧憬。

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