湖北日报全媒记者 杨富春 通讯员 刘会长

2024年元旦过后，气温回暖。66岁的柯跃龙每天遛弯，都会踱到他曾居住的枣子山片区瞅瞅。看到推倒的房屋已清理完毕，围挡拉起，设备陆续进场，他便盘算起回迁入住的美好时刻。

枣子山片区17栋居民楼是黄石市西塞山区危旧房改造省级试点，原是大冶钢厂职工小区，随着岁月的侵蚀，被相关部门鉴定为D级危房。这里生活便利，650户居民搬迁意愿不强，也因此错过城市“棚改”政策窗口期。

主题教育开展以来，市区两级党委政府下定决心推动危旧房改造。但是，面对居民的高预期与政府投资平台资金平衡的要求，如何改？

西塞山区梳理政策工具箱，改变政府主导拆迁模式，突出自改委作用，压实产权人排危责任，以腾迁回购降低征迁成本，在全省危旧房改造试点工作中蹚出一条成功路径。

自改委推动，39天全部倒房

60年房龄、面积最大不足50平方米、厕所不在室内、外墙开裂，650套住房，人户统一的仅100户……当西塞山区花园路社区工作人员逐一上门走访摸底后，这里复杂的居住情况惊住了他们。

柯跃龙说，这些房子建于1963年，全部是砖混结构，原有地基设计3层，后来大冶钢厂职工增加，就在原有3层加盖2层，目前使用年限已超过60年。根据国家房屋安全管理条例规定，砖混结构房屋使用年限为50年。

花园路社区党委书记徐春燕说，社区17名工作人员一对一包保17栋楼住户，逐户了解居民诉求，街道城建办会同第三方对有证房屋、历史违建等摸底登记，为资金测算等提供依据。底数摸清后，社区从16名党员住户中推选14名小组长，群众推选9名居民，组成自改委，负责动员工作。

冯勇是大家推选的自改委主任，“首先要吃准政策，一把尺子量到底，所有方案张榜公示。”冯勇说，一把钥匙开一把锁，要把政策保障传递到居民心里，也要把问题说清：何谓D级危房？唯一的办法就是拆除，危房产权人是排危的责任主体。

细致耐心的工作取得成效：仅用39天，腾迁户全部签字。2023年9月28日，枣子山片区17栋楼房全部倒房。

创新腾迁回购方式，拓宽房票交易渠道

拆除17栋D级危旧房，既要考虑资金压力，又要让老百姓满意，做到居者有其屋，怎么办？

“政府创新腾迁（腾退土地拆迁危旧房）回购方式，打破传统棚改政策按新房价格补偿安置思路，改为按二手房价格回购补偿安置，大幅降低征拆改造成本。”西塞山区住保局党组书记、局长张玉雪说，以项目周边二手房评估价格确定回购基价，采取货币化、异地房票（面值高于货币化5%）、本地房票（面值高于货币化30%）三种方式补偿居民。经测算，按均值与棚改相比，50平方米户型采用上述三种补偿方式分别降低约42%、39%、25%的一级征拆成本。

“以需求为导向，要求就地安置的重建时考虑户型设计；希望扩大住房面积的按价值对等原则置换新房。”张玉雪说，对低保、低收入家庭或困难家庭优先配租公租房、配租保障性租赁住房，对家庭住房面积不足48平方米的给予面积补足。

西塞山区拓宽房票交易渠道，打通商品房、二手房、养老公寓、公租房、商业用房等各类房源溢价转换通道，在全市锁定房源范围内以低于市场价格抵扣购房款，消化存量商品住房。“现在本地房票价格已涨到5300元/平方米，很抢手。”柯跃龙说，自己拿到房票后，换套敞亮些的房子添不了多少钱。

枣子山片区危改项目总投资7.6亿元，依托周边三甲医院、幼儿园、小学、中学等公共服务机构，准备打造一个适老化完整社区。项目已获省农行贷款授信5亿元，通过腾迁回购制度设计，政府投资压力大大减小。

引导资本进入，保障长久运维

随着枣子山片区危旧房改造全面启动，资金如何保障？运维如何持续？产业如何导入？西塞山区持续探索。

片区打包破解平衡难题。按照完整社区理念，盘活片区资源，腾退土地建商品住宅、适老化住宅、保租房、青年公寓等，配建停车场、充电桩、电梯广告等经营业态，实现资金平衡。经测算，枣子山项目谋划的业态全部实施后，预计总收益8.1亿元，可覆盖项目总投资。

组建基金破解融资难题。该区成立城市更新建设管理有限公司，联合社会资本组建危旧房改造基金，撬动银行贷款，通过协议约定基金及后期物业运营模式，更好匹配收益和防范风险，让社会资本敢投资愿投资。优化危旧房区域现代商贸等产业功能布局，导入优质运营项目，打造15分钟生活圈，吸引市场主体进入。

枣子山片区为黄石危房改造提供了样板。该市选定西塞山区枣子山片、黄石港区天园片、工矿集团危旧公房等7个项目为试点，探索危旧房改造的“黄石模式”。去年10月27日，省住建厅发文，向全省各地推介西塞山区创新腾迁回购补偿方式、扭转居民补偿观念、拓展房票应用场景、开发改造专项金融产品、强化政策要素支持等做法。

“3年后，一个功能齐备的完整社区将全新出炉，我和一帮老伙计们很期待。”在此居住了60年的柯跃龙满眼憧憬。