湖北日报全媒记者 刘畅 通讯员 邓爽 杨璇 高禛

居民小区，城市的最小“细胞”，也是城市治理的最小“单元格”。

近日，湖北日报全媒记者从武汉市中级人民法院得知，今年以来，武汉市物业纠纷诉讼年收案量同比大幅减少。这其中蕴藏着怎样的“密码”？

抓前端，治未病

司法建议点穴式精准把脉

“改进物业服务后，业主认同感提高了，我们和业主的关系也越来越融洽了。”12月1日，汉阳区某居民小区物业公司负责人告诉记者，感谢法院提出的司法建议“药到病除”。

为做实“抓前端、治未病”司法理念，汉阳区法院在社区设立“知音法官调解室”，由专业法官团队针对矛盾多发易发领域向小区物业公司发出司法建议，有效促进物业纠纷源头防治。

该司法建议聚焦小区物业纠纷成因，提出提高管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开、完善投诉处置反馈机制等4个方面建议，并指导物业公司积极争取业主的理解与支持。

“实践中我们发现，物业公司有很强的调解意愿。法院基于调解提出的整改建议，物业公司一般都能接受、主动整改，这也助推了矛盾纠纷的解决。”汉阳区房管局物业和房屋安全管理中心主任张纲说。

今年上半年，武汉经济技术开发区法院在案件数据分析梳理时发现，该院受理的物业服务类案件中，某物业管理公司的案件占比较高、增速较快，从2019年的14件增至2023年上半年的253件。

“下半年，我们对这家物业管理公司涉诉物业管理服务问题开展调研，结果发现这家物业管理公司有着20年历史，口碑较好，但近年因管理不善，业主对其意见很大。”武汉经开法院向物业管理公司发出司法建议，指出公司在服务内容、方式、收费标准方面所存在的问题，靶向开出“药方”。

在随后的工作中，物业公司持续开展物业服务、人员培训、沟通反馈机制等方面的整改，不断提升服务品质，对这家公司物业服务的投诉大幅下降。

判决一个 化解一片

以点带面凸显示范效应

今年以来，某物业公司陆续向青山区法院提起物业纠纷诉讼，要求法院判决业主补缴物业费。

法官迅速联系涉案业主，了解双方争议焦点，组织双方代表参与诉前调解。经多方努力，青山法院对确需进入诉讼程序的物业纠纷诉讼作出了示范判决。

接下来，青山法院“乐军品牌调解室”团队与特邀调解员一起入户走访，解读示范判决，宣讲法律知识，引导同类纠纷参照示范判决结果开展调解。

“听了法官的讲解，也许我们之前的做法有些不合适。”“别的业主和我们情况类似，法院都这么判了，我们还不如和物业公司谈一谈。有了法院的主持，相信不会吃亏。”

最终，在多方共同努力下，60户涉物业服务合同纠纷业主一致同意法官提出的调解建议。在法官主持下，物业公司与业主代表现场签订调解协议，部分业主当场扫码缴清物业费。

“好的示范判决对于类案调解有很好的促进作用，可达到‘判决一个、解决一片’的效果。”青山法院充分发挥“示范判决+诉前调解”模式优势，今年来诉前化解纠纷6500余件，调解成功率近八成。

“法院+房地局+物调委”

外墙渗水的“死结”面对面解开了

“太感谢你们了，物业公司已修好了渗水外墙。” 11月15日，洪山区某小区业主张某紧握杨庆九法官的双手，脸上溢满笑容。

故事还得从今年初说起。几位业主拒缴物业费并与物业公司发生激烈争吵，双方各不相让，闹着要打官司。

“不能将小问题拖成大矛盾。”洪山区法院将非诉纠纷解决机制挺在前面，从源头帮助双方当事人化解纠纷。

法官杨庆九和调解员一同来到该小区物业服务中心，启动“法官夜谈”，就业主反映的渗水问题开展面对面调解，并特别邀请区房管局物业科的工作人员参加。

“外面下雨，屋内得连夜挪桌子，真的很烦心。”小区业主小张带头开炮，另外几位业主马上附议。

“我们不是不修，但用住房维修基金得大多数业主投票同意，目前业主委员会还没组建起来，贸然投票不符合法律规定。”物业公司表示委屈。

“办法终会有的，大家别着急。”杨庆九详细了解各方诉求，结合之前的调查结果，引入房地局、物调委共同出面参与物业纠纷诉调，帮助该小区物业申请动用公共收益账户周转维修费，解决了漏水难题，久拖的物业费也全部缴纳，死结成功解开。

今年来，洪山法院多次组织法官夜谈行动，还邀请街道、社区干部和住建等部门参加，通过推广“法院+房地局+物调委”物业纠纷诉调对接机制，主动融入共建共治共享的社会治理新格局，化解了大小物业纠纷200多起，及时将误解及矛盾化解在萌芽阶段。