1.8万余户老居民乐享新生活
湖北日报全媒记者 王欣 吴宇睿 通讯员 郭振兴 付宏才
外墙翻新、地面重铺、电线归拢、水管疏通……走进枣阳市城区，老旧小区改造正在进行。
2022年，枣阳被批复为全省18个城镇老旧小区改造融资试点城市之一，在没有财政资金投入的情况下，3年内要完成全市299个老旧小区改造，改造面积183.33万平方米。
钱从哪里来，小区怎么改，居民咋动员？
近日，湖北日报全媒记者采访得知，枣阳将299个老旧小区划分成14个片区连片改造，从银行获得12.2亿元授信，还积极发动群众参与，启动改造了3个片区，进展速度位居全省试点城市前列。
商业开发“打动”银行——
从“纯公益”到“有收益”
老旧小区改造，最关键的是钱从哪里来。
枣阳市副市长王金峰介绍，老旧小区改造分为基础类、完善类和提升类，基础类改造包括雨污分流、管线入地等，几乎没有商业收益；而完善类和提升类包括新建停车场、医院、商超、农贸市场、物业公司等，有明显的收入。该市老旧小区大部分位于城区中心，交通便捷、人流集中，但其商业配套不完善，开发利用空间大。
今年，枣阳“旧改办”组织专班前往当阳市考察，明确了融资思路：用小区改造后新增的商业开发收益，从银行融资。农发行湖北省分行和农行湖北省分行共计授信12.2亿元，期限15年。
未来的商业收益能够偿还本金和利息吗？
枣阳市国有资本投资运营集团（以下简称枣阳国投）投融资部部长任一航表示，根据初步测算，14个片区新增商业营收基本实现老旧小区改造项目融资平衡。如正在改造的3个片区，可新增商业开发土地200亩，折算成收益约2亿元。新增停车位、充电桩、物业、农贸市场、智能快递柜等，均按照目前市场最低价计算，运营期的收益近1.8亿元，足以支付融资成本。
目前，该公司还与碧桂园嘉宝物业合资成立物业公司，运营老旧小区物业管理。
枣阳市住建局局长高晓国表示，引入社会资本后，企业充分征求居民意见，对存量闲置土地及社区运营进行整体商业规划，提高改造效果与服务水平，探索老旧小区改造新模式。
小区要改什么、建什么——
群众商量决定
改造资金如何用到老百姓心坎上？枣阳市提出的思路是：发动群众，共商共建。
翻开枣阳市民营区社区庭院小区（建设东路29号）改造征询意见本，居民反映的问题一一记录在案：“下水道堵塞积水，水排不出去，下雨天要垫着砖头走”“一些居民从楼上拉飞线给电动车充电，安全隐患大”……
庭院小区建于上世纪90年代末，居民37户，排污管网年久失修，梅雨季节，巷道里常年积水、泥泞不堪。
今年3月起，民营区社区工作人员入户走访，征集庭院小区居民意见。
“发动群众参与，共同决定小区改造的项目。”社区党委书记周大成说，经商议，庭院小区居民提出下水道改造、公共路面硬化、楼顶漏水维修、楼道感应灯安装、线路整治等改造内容。同时，还申请成立党组织、建立业委会、签订居民公约、拆除违法建筑、出资改造停车棚、引进物业，进一步完善提升小区功能。
在西环二路片区靳庄社区，由于历史原因，一堵围墙矗立在凯悦名居、安泰新城两个小区中间，阻断居民通行，中间约30米宽的空地也无法有效利用。征求意见时，100余户居民纷纷提出，希望拆掉破烂围墙，将腾出来的空间，用来修建停车棚和充电桩等，方便群众生活。
居民“点菜”，政府“送餐”。枣阳市通过前期入户走访，汇总归纳老旧小区改造中老百姓关心的13个方面的具体问题，结合城市规划、片区功能、文化特色等因素，不断优化改造方案。
从“纸上”落到“地上”——
老居民迎来新生活
沙河之畔，绿意盈盈。记者在靠近河边的规划路上看见了一座刚建成的小型停车场，停着10多辆汽车。
“这里原是一块菜地和臭水沟，根据群众意见，改造成了小型停车场，有27个停车位。”枣阳市北园社区党委书记张兴勇说。
在今年4月北园社区举行的老旧小区改造征求意见会上，居民们普遍反映买菜难、停车难、上学难等问题。
该社区常住人口近万人，却没有正规农贸市场，居民要步行到2公里外的菜场买菜；社区只有一所私立幼儿园，儿童上学难；泊车位紧张，有时车要停在离家几公里之外……
如何解决这些难题？
社区召开居民大会，商量征地和拆违事宜。大家共同决定，整治臭水沟和菜园，建设停车场；拆除违章建筑，征地20余亩，建设农贸市场、幼儿园、综合服务中心等。
涉及被拆迁、征地的20多户居民起初不太愿意，社区干部和居民轮流做工作，最后全部同意。
11月23日，北园社区联合枣阳国投现场踏勘，为征地做准备。其中，幼儿园占地约7亩，拟建于沙河之畔。农贸市场占地约8亩，拟建于枣阳广播电视大学对面，建成后将辐射附近3个没有农贸市场的村（社区），4万多居民受益。
“老旧小区改造不是大拆大建、大动干戈，要在补齐民生短板的同时，兼顾好后续商业发展。”张兴勇说，农贸市场、幼儿园建成后，交由枣阳国投运营，收益共享。即将新建的综合服务中心，集红色驿站、卫生服务室、警务室、老年人活动中心等功能于一体。
位于民族路以东、金阳御宴大酒店北侧的啤酒文化广场新改建了停车场，拥有55个地上停车位，105个地下停车位，5台新能源充电桩，将于近期投入商业运营。
“纸上建议”正在变为“路上行动”。王金峰表示，老旧小区改造，既是家门口的关键小事，也是城市发展中的民生大事，枣阳坚持一区一策，从满足居民实际需求出发，进行合理的商业开发，让1.8万余户老居民乐享新生活。
