湖北日报全媒记者 雷巍巍 通讯员 王涛 陈也 陈昕 杨一
5月5日，当阳市玉阳街道桃园小区居民熊必汉吃过早饭，来到沮河公园散步。
从小区到公园，熊必汉步行不到2分钟。“过去可没这么方便。公园近在眼前，但隔着几道围墙，要绕几条街。”他说。
桃园小区由原党校小区、电视台小区和临沮苑小区“三合一”而来。3年前，这里地势低，逢雨必淹，污水横流。居民乱搭乱建、圈地种菜，院里杂草丛生、臭气熏天。
改变，从3个老旧小区“拆墙并院”开始。经过一体化改造，桃园小区柏油路面平坦开阔，车辆停放有序，绿树红花让人赏心悦目。
这可不是个例。2020年以来，当阳将369个小区分为9圈20片，进行片区改造，城市面貌焕然一新。
以此为突破口，该市进一步探索破解建设投资、物业服务、智慧管理等难题，探索出县域老旧小区改造的“当阳模式”。
“点状式”改造弊端重重
老旧小区改造，一头连着民生福祉，一头连着城市发展。加快老旧小区改造，是推动城市更新、提升城市能级，建设宜居、韧性、智慧城市的必答题。
于当阳而言，这一需求更为迫切。
当阳市委书记刘传钢认为，从全省区域发展布局看，当阳地处宜荆荆都市圈的几何中心，距宜昌、荆州、荆门三市城区都只有60公里左右。从交通区位看，沿江高铁将于2025年全线建成通车，作为重要节点的当阳，挑战与机遇并存。“如果旧城一成不变，将面临都市圈和高铁的双重‘虹吸’，更加留不住人。”
放眼国内许多大型城市的旧改，往往是拆旧建新。但当阳地处航空飞行控制区，拆老旧小区建新高楼，现实与实力都不允许。
2019年前，当阳探索老旧小区改造路径，起初仍是纯工程行为，对20个单独小区进行“点状式”改造，资金来自上级奖补，街道负责实施改造。但弊端很快显现，连设计单位都大倒苦水：单个小区排水只有一个，无论方案怎么设计，都无法改变流水走向，导致部分小区“逢雨必淹”。
“头痛医头、脚痛医脚”的路径行不通，能否集零为整、连片改造？
反复琢磨后，当阳决定把城市当作一个大社区谋划，对城区符合改造条件的369个老旧小区实行片区化改造。
县城划为9圈20片
片区化改造，前提是摸清老旧小区底数，关键在科学分区划片。
当阳市住建部门对县城全面“体验”后拿出诊断报告：核心商圈人口密度达1.62万人/平方公里，停车位配比不足0.5，公园绿地服务半径超500米，雨污混流、排水不畅、明显易涝点60处，老龄化严重、60岁以上居民占27.54%……
当阳对症下药，根据“体检”数据列出5个维度，将中心城区18.95平方公里区域划分为9个生活圈。这5个维度分别是：2万人左右的人口规模，500米至800米的服务半径，养老、医院、托幼等基础设施和公共服务能力，兼顾社区管理边界等行政管理，不跨越主干道等。
该市符合改造条件的369个小区，被整合为20个片区，形成“9圈20片”，推出“一片一策”改造方案。改造原则，是“地理相邻、习惯相近、情感相融、资源共享、便于管理”。
玉阳街道锦城雅苑小区，由原林业局小区、外贸小区、文化宫小区、老国税小区等12个老旧小区合并而来。合并之后，“巨型小区”占地面积达到9.1万平方米，居民551户，建筑48栋。
“小区改不改？如何改？让居民自己定。”该小区所在的付家岗社区党委书记鲍鑫说，前提条件是成立小区党组织、建立业委会、签订居民公约、拆除违法建筑、居民出资改造、接受后期物业管理。
“能不能拆除围墙，方便片区出行。”“最好能多增加一些停车位。”“大家想建设公共活动空间……”
近2000份居民心愿清单，很快在挨家挨户的家访倾听中反映出来。
结合居民诉求，设计单位拿出方案：拆除10条围墙、70处违建；对主干道及12个小区进行街区立面改造，铺设雨水管网1301米、污水管网1297米、刷黑道路2431米；适老适幼改造，加装电梯、坡道、上楼扶手；建设一个300平方米左右的口袋公园、4处健身场所……
改造方案亮相当日，居民个个喜笑颜开。“过去，政府拿主意、定方案，居民的问题没解决。现在，居民参与进来提建议、出点子，就是为自家做事。”70多岁的刘宪忠老人带头在改造同意书上签字。改造中，刘宪忠又主动当起“监工”。
一把钥匙开了多把锁
旧改推进之快，让当阳建投集团副总经理徐涛始料未及。他介绍，今年底，369个老旧小区将全部改造完工，提前两年完成既定目标，惠及1.95万户居民。
更让他想不到的是，片区一体化改造犹如一把万能钥匙，打开了建设融资、资产造血、业态反哺等多把锁。
在很多地方，旧改资金一般来自对上争取、群众筹资和金融贷款。相对于耗资巨大的旧改系统工程，前两笔资金只是杯水车薪，大头靠融资解决。而就单个小区而言，体量和资金使用量都较小，银行提不起兴趣。
作为项目实施主体，当阳建投集团通过市场化手段赋能金融，将369个老旧小区打包成一个总投资10亿元的项目。
“银行的积极性一下就调动起来了。”徐涛介绍，过去，银行贷款手续复杂，须经过县、市、省和总行四级审批。如今，省行提级办理，直达总行，并派项目专员对接此事，事半功倍。最终，当阳老旧小区改造项目获得银行贷款6亿元、中央预算奖补资金3亿元、专项债1亿元。
过去“食之无味”的鸡肋，银行为何愿意出手？
“源于稳定的还款预期。”徐涛介绍，当阳老旧小区改造激活了闲置的公共空间、商铺门面、停车场等沉睡资源，新增现值5.8亿元的政府性资产。
小区终于有人愿意管了
5月5日临近午饭时间，玉阳街道联心小区信义小厨里饭菜飘香，人来人往。
78岁的居民郑耘点了一碗青椒肉丝、一碟油麦菜，消费12元。隔壁桌，商户邓美慧正在称赞大蒜香肠、手撕包菜味道不错，只花了13元。
联心小区由原公路段机关小区、电信小区“合二为一”，紧邻商圈。社区干部在走访中梳理发现，该片区有450余名老年人、650余户双职工家庭、1126余家商户存在就餐不便现象。
去年3月，当阳建投集团将小区内电信公司原废弃的增音站改造成信义小厨，为居民和周边群众提供就餐服务。目前，该餐馆日均接待人数超300人、营业额超5000元，年收入将达220万元。
根据居民意愿和需求，该小区新增停车位69个，布设4个新能源汽车充电桩、3套两轮电动车充电棚、2个自动售货机、1个售水机、1个快递驿站等，预计各项经营业态年收入230万元。
据测算，小区居民总数达到300户时，物业管理市场主体才能实现盈亏平衡。过去，当阳的多个老旧小区没有物业公司进驻。
改造后，当阳建投集团组建城投公益物业公司，竞争性引入市场化物业公司，实现老旧小区市场代管、业主自管、公益托管全覆盖，增添社区食堂、停车场、社区超市、广告位等经营业态。
去年，当阳老旧小区经营业态总收入为736万元；全部布局后，预计年经营收益为3843万元。徐涛算了一笔账，银行还款期为23年，利率3.8%，本息为10.48亿元；按照CPI（消费者物价指数）平均增幅2.7%测算，现有业态经营总收益为10.56亿元，可覆盖项目本息。
目前，当阳正在推进养老、托幼服务等衍生业态，探索社区团购、房屋租赁服务等新兴业态，在服务居民需求中拓展经营性收益渠道，更好反哺小区建设。
记者手记
方向对了，路就不远
□ 雷巍巍
老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作，也是实施城市更新行动的重要内容。
记者在采访中，从荡漾在居民脸上的笑容，可以看出满满的幸福感、获得感。
住有所居，是人民群众美好生活的重要基石。良好的居住环境，如普通百姓的一日三餐，须臾不可缺少。
当前，我国的城镇化率已超过60%，城市建设的重点转入对存量的提质增效阶段。城镇老旧小区作为重要的存量，全面推进其改造工作是促进城市更新的重要引擎。
对于老旧小区改造，搞大拆大建不可取，“头痛医头、脚痛医脚”的治理方式不可持续。
当阳以片区化旧改为突破口，运用共同缔造理念，探索出破解老旧小区改造、管理难题，初步实现从“有没有”到“好不好”的价值转换，从“政府配菜”到“百姓点单”的治理融合，从“要我改”到“我要改”的双向奔赴，较好诠释了旧改不是“一锤子”买卖，而是人民群众“一辈子”的大事。
方向对了，路就不远。当阳老旧小区改造深思一层、多走一步，为县级城镇更新提供可借鉴样板。
